Le locazioni brevi e turistiche riguardano la concessione in uso, a titolo oneroso e per finalità turistiche, di immobili o porzioni di essi, senza la fornitura dei servizi accessori e complementari tipici delle strutture ricettive. L’esercizio dell’attività può assumere natura imprenditoriale o non imprenditoriale, con la presunzione di imprenditorialità in caso di locazione breve (soggiorni di durata non superiore a 30 giorni), di più di quattro immobili ovunque ubicati per periodo d’imposta.

Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione (art. 1571 e seguenti).

Gli immobili o porzioni di immobili locati per finalità turistiche devono possedere i requisiti strutturali e igienico-sanitari previsti per le case di civile abitazione e le condizioni di sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti negli stessi installati, ai sensi della normativa vigente (come prescritto dall’art. 58 comma 2 L.R. 61/2024).

Inoltre hanno i seguenti obblighi:

• rispettare le norme in materia di sicurezza di cui all’art. 13 ter, comma 8, del D.L. 145/2023, convertito in legge con modificazioni dalla L. 15 dicembre 2023, n. 191;
• con riferimento alla locazione breve, comunicare le generalità delle persone alloggiate all’Autorità di P.S. (art. 109 del TULPS come interpretato dall’art. 19-bis del decreto legge 4 ottobre 2018, n. 113 conv. Con mod. Dalla legge 132/2018);
• versare l’imposta di soggiorno, se prevista nel proprio comune di riferimento e adempiere ai conseguenti obblighi;
• registrare giornalmente, mediante la procedura telematica regionale, i dati sui flussi turistici richiesti per finalità statistiche nel rispetto della normativa vigente in materia di protezione e trattamento dei dati personali;
• comunicare ogni variazione intervenuta rispetto a quanto dichiarato o comunicato e la sospensione dell’attività di locazione entro 15 giorni dal loro verificarsi;
• comunicare la cessazione entro e non oltre 30 giorni dal suo verificarsi;
• esporre il Codice identificativo nazionale (CIN) all’esterno dello stabile dove è collocata l’unità immobiliare, nonché indicato in ogni forma di pubblicità, promozione e commercializzazione con scritti o stampati o supporti digitali relativi all’attività.

In base all’art. 64 della L.R. 61/2024, non costituisce locazione a fini turistici l’offerta di alloggio senza corrispettivo monetario e, quindi, se c’è uno scambio di alloggi per finalità turistiche, ma non c’è alcuno scambio di denaro, quel contratto non è considerato locazione turistica.

Avvio di locazione breve e turistica non imprenditoriale

Chi concede in locazione alloggi in regime di locazione breve o turistica, in forma non imprenditoriale, deve presentare la Comunicazione di inizio attività, contestualmente all’inizio dell’attività locativa, attraverso la piattaforma regionale. La piattaforma prevede la compilazione di un form dove inserire tutte le informazioni sulla struttura, così come previste dalla Regione Toscana.

Avvio di locazione breve e turistica imprenditoriale

Chi concede in locazione alloggi in regime di locazione breve o turistica in forma imprenditoriale, deve presentare, esclusivamente in via telematica, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività. Tale obbligo è stato introdotto dall’art. 13-ter, comma 8, del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2023, n. 19. con decorrenza 2 novembre 2024.

Variazioni, sospensione e cessazione di locazione turistica imprenditoriale

Ogni variazione relativa alla capacità ricettiva, alle dotazioni, alle caratteristiche e all’accessibilità dell’alloggio, è soggetta al regime amministrativo della SCIA, da presentarsi attraverso il Sistema Telematico di Accettazione Regionale (STAR) entro 15 giorni dal suo verificarsi.
Ogni ulteriore variazione rispetto alle suddette è soggetta a comunicazione da presentarsi al Suap entro 15 giorni dal suo verificarsi, così come per la sospensione dell’attività; mentre la cessazione deve essere comunicata al Suap entro 30 giorni dal suo verificarsi.

Attenzione: la comunicazione di avvio di attività di locazione turistica non imprenditoriale e la SCIA, devono riguardare ogni singolo alloggio locato, per cui se, ad esempio, il locatore dispone di 2 alloggi locati per finalità turistiche – siano essi ubicati nello stesso Comune o in due Comuni differenti – deve effettuare due comunicazioni o due SCIA.

Locazione breve o turistica in forma non imprenditoriale

Per comunicare le informazioni relative alla struttura compilare il form della piattaforma regionale .

Locazione breve o turistica in forma imprenditoriale

Il modulo di SCIA, necessario presupposto per esercitare l’attività, è disponibile sul Sistema Telematico di Accettazione Regionale (STAR) con il codice attività 55.90.40R.

Dal Portale STAR si possono comunicare anche le variazioni, sospensioni, cessazioni e adempimenti tecnici e amministrativi che posso riguardare le locazioni imprenditoriali.